DPE et centre ancien à Bourges
Mis à jour : août 2026
En bref
À Bourges, 12,7 % des logements construits avant 1948 sont classés F ou G, contre 6,8 % dans l'ensemble de la commune : un écart de près du double. Sur ces 5 347 logements anciens, 56,4 % ont des murs mal isolés, la proportion la plus basse que nous ayons relevée.
Un écart du simple au double
Les chiffres permettent de trancher une question souvent posée. Parmi les logements berruyers antérieurs à 1948, 12,7 % ressortent en F ou G au DPE. Sur l'ensemble du parc communal, le taux est de 6,8 %.
Le bâti ancien est donc presque deux fois plus exposé. Il pèse 5 347 diagnostics, soit 22,1 % du parc de la commune.
Des murs moins mauvais qu'ailleurs
Un point mérite d'être souligné, car il est favorable. 56,4 % des logements anciens berruyers présentent une isolation des murs jugée insuffisante.
C'est la proportion la plus basse relevée parmi les centres anciens que nous documentons, où elle dépasse souvent 75 % et atteint parfois 90 %. Une part appréciable du bâti ancien de Bourges a donc déjà fait l'objet de travaux sur ce poste.
Le secteur sauvegardé encadre l'aspect extérieur
Le centre historique de Bourges, autour de la cathédrale Saint-Étienne et du palais Jacques-Cœur, bénéficie d'une protection patrimoniale forte. Les travaux modifiant l'aspect extérieur y sont soumis à autorisation, avec avis de l'architecte des Bâtiments de France.
Cela vise les menuiseries, les enduits, les couvertures et tout élément visible depuis l'espace public. Le remplacement de fenêtres n'échappe donc pas à cette procédure : forme, matériau et partition des vitrages font l'objet de prescriptions.
Le pan de bois, un cas dans le cas
Une partie du bâti berruyer le plus ancien est constituée de maisons à pans de bois. Sur ces constructions, l'isolation par l'extérieur est exclue par principe, puisqu'elle masquerait la structure qui fait la valeur du bien.
Le travail se reporte alors sur l'intérieur, avec une contrainte technique réelle : le bois doit pouvoir sécher. Un isolant étanche appliqué contre un colombage peut provoquer des désordres structurels à moyen terme.
Toiture et chauffage, les leviers libres
La toiture et les combles restent le poste le plus rentable et le moins contraint, dès lors que l'aspect extérieur n'est pas modifié.
Côté énergie, 58,8 % des logements anciens berruyers sont chauffés à l'électricité. Ils sont donc directement concernés par la baisse du coefficient de conversion en énergie primaire entrée en vigueur au 1er janvier 2026, qui améliore leur étiquette sans travaux.
Ce que cela change pour louer
Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne le pourra plus au 1er janvier 2028. Avec 12,7 % de passoires dans le bâti ancien, la contrainte est réelle pour les bailleurs du centre.
La page passoire thermique détaille le calendrier et les recours possibles.
Et pour vendre
La vente d'un logement en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire, remis dès la première visite. Sur du bâti protégé, il a l'avantage de chiffrer des scénarios compatibles avec les contraintes patrimoniales.
Le DPE rejoint les autres diagnostics de vente, avec le repérage amiante selon la date du permis.
Questions fréquentes
Les logements anciens de Bourges sont-ils moins bien classés ?
Nettement : 12,7 % du bâti d'avant 1948 est classé F ou G, contre 6,8 % dans l'ensemble de la commune, soit près du double.
Les murs sont-ils le principal problème ?
Moins qu'ailleurs. 56,4 % des logements anciens berruyers ont des murs mal isolés, la proportion la plus basse des centres anciens que nous documentons, où elle dépasse souvent 75 %.
Par quoi commencer alors ?
Souvent par les menuiseries, insuffisantes dans 22 % des cas, et par la toiture, poste le plus rentable et le moins contraint dès lors que l'aspect extérieur n'est pas modifié.
Puis-je changer mes fenêtres librement dans le secteur protégé ?
Non. Les travaux modifiant l'aspect extérieur sont soumis à autorisation avec avis de l'architecte des Bâtiments de France, et forme, matériau et partition des vitrages font l'objet de prescriptions.
Peut-on isoler une maison à pans de bois ?
Par l'intérieur seulement, et avec précaution : le bois doit pouvoir sécher. Un isolant étanche appliqué contre un colombage peut provoquer des désordres structurels à moyen terme.
Sources officielles
- Service-Public.fr : Diagnostic de performance énergétique (DPE) · Obligations, validité et contenu du DPE.
- ADEME : Observatoire des DPE et audits · Statistiques publiques des DPE réalisés en France.
- Géorisques (ministère de la Transition écologique) · État des risques par adresse (inondation, argiles, termites, radon).
- Annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés · Vérifier la certification d'un diagnostiqueur.