Valeur verte à Bourges : 452 maisons, 453 appartements, deux profils opposés

Un marché coupé en deux parts égales

La répartition est remarquable de symétrie. Sur les 905 ventes de logements anciens enregistrées à Bourges en 2024, 452 portaient sur une maison et 453 sur un appartement.

Rares sont les communes où l'acheteur dispose d'un choix aussi équilibré. Ailleurs, le collectif écrase l'individuel, ou l'inverse. Ici, les deux marchés coexistent à parts égales, ce qui rend la comparaison entre eux directement utile.

Mais deux profils énergétiques opposés

L'équilibre s'arrête au nombre de transactions. Les 5 410 maisons diagnostiquées affichent 12,5 % de logements classés F ou G, contre 5,1 % pour les 18 201 appartements.

Et l'écart se retrouve à l'autre bout de l'échelle, en sens inverse : 6,6 % des appartements atteignent les classes A ou B, contre 3,6 % des maisons. Le collectif berruyer est donc meilleur des deux côtés, moins souvent mauvais et plus souvent excellent.

Ce que cet écart change à l'achat

Un acquéreur qui hésite entre une maison et un appartement de surface comparable ne fait pas un choix neutre sur le plan énergétique. Il multiplie par deux et demi sa probabilité de tomber sur une passoire en choisissant l'individuel.

Ce n'est pas un argument contre la maison, dont les qualités se jugent ailleurs. C'est une raison de lire le DPE avec plus d'attention sur ce segment, et de demander les justificatifs d'isolation avant de s'engager.

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare. Les notaires le mesurent chaque année sur les ventes effectivement conclues.

Leur étude parue en 2024 retient environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement. La pénalité est donc deux fois plus lourde sur le segment déjà le plus exposé.

La double peine du propriétaire de maison

Les deux effets se cumulent, et c'est là que le dossier berruyer devient instructif. La maison a deux fois et demie plus de risques d'être mal classée, et subit une décote deux fois plus lourde quand elle l'est.

Rapporté au prix moyen communal de 128 054 €, cela représente environ 32 000 € pour une maison classée G, contre 15 400 € pour un appartement. L'écart de traitement dépasse donc largement l'écart de probabilité.

Le marché berruyer en 2024

Le prix moyen s'établit à 128 054 € et le mètre carré à 1 697 €, sur une surface moyenne vendue de 76 mètres carrés.

En 2019, la commune comptait 1 064 ventes à 119 268 € en moyenne et 1 490 € le mètre carré. Le prix moyen a donc progressé de 7,4 % en cinq ans et le mètre carré de 14 %, pendant que le volume reculait de 15 %.

Une hausse trop faible pour absorber la décote

Le calcul est vite fait. Une valorisation de 7,4 % du prix moyen ne couvre pas une décote de 25 % sur une maison classée G, ni même les 12 % d'un appartement.

Contrairement à des marchés comme Bayonne ou Antibes, qui ont progressé de plus de 20 % et où la hausse masque partiellement la pénalité, un vendeur berruyer mal classé constate l'écart en totalité au moment de la négociation.

Le recul porte surtout sur la maison

Un détail des transactions éclaire la tendance. On vendait 544 maisons en 2019, contre 452 en 2024, soit 17 % de moins. Les ventes d'appartements passent de 520 à 453, un recul de 13 %.

La surface moyenne diminue également, de 80 à 76 mètres carrés. Le marché se resserre donc légèrement sur les deux segments, avec une pression un peu plus forte sur l'individuel.

Le parc berruyer par étiquette

Sur 24 236 diagnostics publiés, la classe D domine avec 9 006 logements, devant la classe C à 8 104. La classe E en regroupe 4 043, soit 16,7 %.

À l'autre extrémité, 1 427 logements atteignent les classes A ou B, soit 5,9 %, et 1 656 sont classés F ou G, dont 427 en G. Le parc se tient donc massivement au centre de l'échelle, entre C et D.

Cette concentration a une conséquence directe sur la négociation. Avec 17 110 logements en C ou D, soit sept sur dix, ces deux lettres ne distinguent plus un bien : elles le situent dans la norme berruyère. Ce sont les 4 043 logements en E qui se remarquent, et ils sont trois fois plus nombreux que les passoires.

Vérifiez ce que le calcul a retenu

Avant d'accepter une note qui pèsera sur le prix, examinez son fondement. Le diagnostiqueur constate sans démonter : ni sondage, ni dépose de doublage, ni ouverture de cloison.

À défaut d'information sur une paroi, la règle lui impose 2,5 W/(m².K), la valeur d'un mur sans isolant, choisie sévère pour ne pas récompenser l'absence de preuve. Une part des mauvaises notes berruyères décrit un bâti réellement nu, une autre un bâti isolé sans document.

Où chercher la preuve, selon votre bien

La distinction est nette à Bourges, précisément parce que les deux marchés y sont d'égale taille. Pour une maison, les archives sont chez vous : facture d'isolation de combles, devis de menuiseries, attestation de fin de travaux.

Pour un appartement, elles sont chez le syndic : carnet d'entretien et délibérations d'assemblée portant sur les façades ou la toiture. Dans les deux cas, la pièce utile nomme un matériau et donne une épaisseur en millimètres.

Louer : le calendrier et ses échéances

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Les baux en cours ne basculent qu'au renouvellement.

À Bourges, cela vise 427 logements aujourd'hui, 1 656 en 2028, puis environ 5 700 en comptant les 4 043 classés E. Le sujet est développé sur les passoires thermiques et les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Sur un marché où l'acheteur arbitre réellement entre deux types de biens, l'étiquette devient un critère de comparaison directe et non un simple détail du dossier.

Commandez le DPE avant de publier l'annonce, justificatifs en main, et vérifiez ce que couvre le dossier complet sur les diagnostics de vente. Si la note déçoit, l'audit énergétique chiffre les travaux et transforme une réserve en montant discutable.